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租赁市场乱象初现

安康楼市   2018-03-27 19:32

近两年,国家租赁政策的利好消息不断,十九大更是明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,将长久以来不被重视的租赁市场推上了风口。3月19日,央行副行长潘功胜在接受媒体采访时明确表示今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件,有望上半年出台。

长租公寓市场来说,如果2016年是“萌芽年”,2017年是“发展年”,那么2018年已经走向了“春秋年”,开启了群雄争霸模式。然而,最近界面媒体爆料了一家名为“上海歆禺房屋租赁有限公司”(简称“爱公寓”)的长租公寓公司所发生的资金链断裂而导致多方受害事件,显露出本该在政策扶持下百花齐放的租赁市场乱象,更重要的是,乱象背后是长租公寓的退无可退。

“资金链断”事件直指租赁市场扩张乱象

据报道,2018年2月,有不少租客在网上发起维权,起因是他们通过一家名为“爱公寓”的长租公寓公司租了一年的房子,然而租约还未到期就有房东以两个月未收到公司方房租为由,强行驱赶租客。此时,租客已经无法联系到该公司处理事件,联系公司的业务员也被告知其被拖欠两个月工资,已经离职,不对此事负责。

如果仅仅只是这样,对租客来说也就只是重新找房子以及损失押金而已,事件的进一步发酵在于租客发现自己不仅被房东驱赶,还莫名其妙背上了一笔贷款。据报道,长租公寓公司所采用的平安月付、元宝e家等分期交租方式其实是利用租客的个人身份信息申请的小额贷款,在签订合同的时候金融机构就将一年的房租全部转给公司方,所谓的每月交租实际上是每月按时还贷。另外,租客还表示,长租公寓方的业务员称此种分期交租方式是启用第三方监管以保障双方资金安全,整个租房过程中隐瞒了贷款实情

其实除了被界面报道出的“爱公寓”外,市场上半数以上的长租公寓公司采取的都是金融平台交租方式,正规一点的长租公寓公司往往采取让租客自行选择是“押一付三、押一付六”模式的普通交租,或是更加优惠的“押一付一”但本质是租房贷模式的金融交租,不那么正规的公司则直接选择“骗贷”形式完成资金运作。而这些贷款资金则进入了下一套房源的获取、装修、运营,毕竟对于租赁市场而言,房源才是存活的根本,没有房源的累积,只会在急速扩张的租赁浪潮中“死”得更快。

“骗贷”分期交租,受伤的何止租客

咱们先来看一下,这样的分期交租中涉及到的四方之间关联:

正常租房过程:

资金链断裂:

可以看见,当长租公寓公司的资金链断裂之后:

房东收不到长租公寓公司本应支付的租金(一般租期为五年,前三个月免金,租客在签约时已用贷款方式付了一年房租),且公司方坚决不肯解除租房协议,而无解约协议的房东无权处理房屋内租客。但部分房东为挽回损失,直接联系租客收取房租,如不支付则驱赶租客。按照一套房源4000元(内含2 1个房间)计算,房东目前损失金额为4000-16000元(1至4个月房租)之间

租客面临的则是无房可住但还需偿还贷款,且无法联系到公司方进行退租行为,因为公司方无力偿还剩余贷款以将租客从贷款中解放。按照一个房间租金为1600元计算,租客目前损失金额为8000-19200元之间(押金 4至11个月房租)。

再看长租公寓兴起之后参与租赁链条中的金融平台,资金链断裂后,租客在被房东驱赶、发现贷款事实之后,大部分租客都要求退租、解除贷款,而达成解除贷款的前提条件是公司方将金融机构先行支付的贷款还清,但此时公司方已无力还款,租客停止支付房租且要求解贷。据媒体报道,“爱公寓”负债金额在1.3-1.4亿元左右,其中金融交租平台平安好房5600万,元宝e家2400万

这样看来,一旦长租公寓公司的资金链断裂,只会满盘皆输。事实上,除非背后的资金足够雄厚,否则单靠租金贷模式运营的长租公寓公司最终只会走上“慢性死亡”之路。

据了解,目前“爱公寓”已找到了新的资方入驻,并会在近期内给房东打款,解决租客退租问题,将断掉的资金链重新补上。但可以肯定的是,这家公司并不是个发生资金链断裂的长租公寓公司,也不会是最后一个,而在租赁的“春秋年”中,退无可退的长租公寓该何去何从?

进一步有关长租公寓未来发展的解读请继续关注“房地产数据中心”,近期将会重磅推出。

标签: 租赁 市场

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