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"70年到期房还是你的!" 为啥房奴们依然提心吊胆?

安康楼市   2016-12-05 10:13

[摘要]  近,商品房70年产权的话题又被翻出来了,只因中央发布了一份《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。这份《意见》被认为确定了方向…是我国首次以中央名义…的顶层设计,反正一切看起来都很厉害的样子。

近,商品房70年产权的话题又被翻出来了,只因中央发布了一份《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。这份《意见》被认为确定了方向…是我国首次以中央名义…的顶层设计,反正一切看起来都很厉害的样子。

当年一个因立法时争议太多而搁置处理的问题眼看要有下文了,确实是件喜大普奔的事。但是从大家对这一政策的反应来看,激动是专家的,房奴们反而是一如既往的提心吊胆。

《意见》中尚未明确规定“怎么办”的问题,而是给了一个相当模(bai)糊(shuo)的意见:研究后续法律安排。想想也是,如果70年的问题真的说解决就解决,那当年《物权法》立法的时候也不就不会留下这个“烂尾”了。

那么,房奴们究竟在担心什么?

私有财产没有健全的法律保护

一直以来,整个社会注重保护的都是国有资产,把它放在非常高的地位,而公民的私有财产虽然也受到保护,但观念上认为它是个低等级的产权。

当年《物权法》起草时,在土地使用权续期问题上争论得比较激烈,后来却未能产生明确方案而“长期搁置”,尽管其中明确规定了土地使用权之后的“自动续期”,自动续期没说收不收钱?如何续期等于白说。这给老百姓直接的影响就是缺乏安全感。

举个栗子,没有法律保障的买房行为就好像你去办了张只有1年使用期限的电话卡,1年到期后,没说怎么缴费,说停机就给你停机了,不担心才怪。

产权房到期后续期租金一河滩

今年6月份,有温州市民为价值65万元的房子办理土地证续期时,被告知要续费30万元,比例几乎达到房价的一半。如果按照这个比例,北京1000万一套的房子光土地续期费就高达500万。

而在今年3月份,深圳福田区的某业主为80平米的住房续期仅缴纳了不足45000元的土地补偿金,大概只是房价的万分之五。嗯?同样是为住宅土地续期,一个是房价的万分之五,而一个却接近房价的一半,为何差距如此之大呢?

还是因为“自动续期”问题在严肃立法上把话没说清楚,各家就有了各家的理解。温州市国土局声称按《物权法》规定,若低收费会造成国有资产的流失。这让房奴们直呼:以后就算买得起房子,也续不起土地了。

70年产权平白无故就被偷走N年

土地使用年限从开发商拿地就开始算了,所以商品住宅从开发到销售的周期一般在1-3年,房屋产权的“实际寿命”也就随着开发商开发时间的长短而缩短。

比这更坑爹的还有土地使用性质变更,例如将只有40年土地使用年限的工业用地改为住宅用地,但如果是开发商所为,属于擅自改变土地规划用途,是违规行为,你一不留神交了房款就只剩下认栽了。

另外,前些年楼市火爆的时候,某些开发商拿地后囤地、减缓施工速度,或者因为资金链断了直接烂尾,辛辛苦苦一辈子的老百姓哪里耗得起?

担心四

负债累累买的房根本住不了70年

按照建设部令第88号《商品房销售管理办法》的规定,民用建筑的设计年限是50年。50年内,在正常使用情况下,有一段是保修期,还有一段是使用期。商品房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷,房地产开发商企业应当履行保修的义务,并对造成的损失承担赔偿责任。当住宅使用了50年以后,房屋出现质量问题,建筑单位就不承担责任了。

先不说买的70年产权商品房只有50年质保,一些专家估计,由于施工质量问题,市场上不少商品房寿命其实只有25年左右。西安的张女士2004年在西郊买了一套房子,住了20多年了,包括自家在内小区里多家房子出现墙面裂缝。所以,70年的意义又何在呢?

七十年的产权房想给子女不容易

很多人都认为:身为独生子女父母名下的房产肯定是自己的。实际上呢?如果父母没有立遗嘱,那么这套房子很多亲属都可以来跟你瓜分。现在很多父母已经意识到这个问题,所以会提前把房子过到孩子名下。

这个过程也并不轻松,有“继承、赠与和买卖”三种方式可以选择,花的代价差异很大。买卖包括个税、契税、交易手续费、登记费;赠与(直系亲属)包括赠与公证费、评估费、契税、登记费、交易手续费;继承包括继承公证费和登记费。为了方便计算,我们以面积为90平方米以下交易金额为100万的商品房为例,继承、赠与和买卖三种过户方式的税费具体计算方法如下:

方式一:买卖

根据商品房年限,买卖分为两种情况,一是房产证未满两年,二是房产证满两年。

房产证满两年:个税1万+契税1万+交易手续费360元+登记费80元=20440元

房产证未满两年:增值税5.6万+个税1万+契税1万+交易手续费360元+登记费80元=76440元

方式二:赠与(直系亲属)

所交费用:赠与公证费8000元+评估费5000元+契税3万+登记费80元+交易费360元=43440元

方式三:继承

所交费用:继承公证费8000元+登记费80元=8080元

对于房奴们来说,任何一个担心都关系着自己一辈子财富积累的命运,换谁不怕呢?所以,只有一个明确细致的法律保障出台,大家才能不再提心吊胆的买房

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